Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Co by měl vědět každý prodávající?
Při prodeji nemovitosti fyzickou osobou se daní jen zisk, tedy rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou. Z tohoto rozdílu si navíc můžete odečíst další daňově uznatelné náklady, jako je například provize realitní kanceláře, náklady na právní služby či technické zhodnocení zvyšující vstupní cenu (rekonstrukce, přístavby apod.). Neplatíte daň z celé kupní ceny, ale jen z reálného zisku.

Kdy vzniká daňová povinnost?
Ve zdaňovacím období, v němž přijmete kupní cenu a současně nesplníte podmínky pro osvobození uvedené níže.

Jaká je sazba daně?
Podle zákona o daních z příjmů:

• 15 % z části základu daně do výše 36násobku průměrné mzdy (pro rok 2025 1 676 052 Kč)
• 23 % z částky nad tento limit

Co vše si můžete odečíst?

• provizi realitní kanceláři,
• náklady na právní služby, znalecké posudky,
• technické zhodnocení (rekonstrukce, stavební úpravy),
• správní poplatky a další prokazatelné výdaje související přímo s nabytím či prodejem.

Kdy jste od daně osvobozeni?
1. Časový test – podle data nabytí:

• Nemovitost pořízena do 31. 12. 2020 → osvobození po 5 letech držby,
• Nemovitost pořízena od 1. 1. 2021 → nutná držba alespoň 10 let.
  
  Rozhodující je datum podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, nikoli datum samotného zápisu. V případě dědictví v přímé linii nebo od manžela/manželky se doba držby počítá i za zůstavitele. 

2. Vlastní bydlení po dobu nejméně 2 let před prodejem
Musíte v nemovitosti prokazatelně bydlet, nezáleží na údajích v občanském průkazu. Dokládá se např. fakturami za energie nebo svědectvím sousedů.

3️. Použití prostředků na vlastní bytovou potřebu
I pokud nesplníte časový test, může být příjem osvobozen, pokud:

• jste v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydleli (stačí i krátce),
• a prostředky z prodeje použijete na svou vlastní bytovou potřebu (např. koupě nové nemovitosti, rekonstrukce, splacení hypotéky).
  
  Pozor: Tyto prostředky je nutné využít nejpozději do konce následujícího zdaňovacího období. Uznat lze i výdaje vynaložené zpětně – v předcházejícím zdaňovacím období, pokud souvisejí se zajištěním vlastní bytové potřeby. Záměr je nutné oznámit finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání přiznání.

4️. Nemovitost nebyla v obchodním majetku
Neplatí, pokud byla nemovitost zařazena v obchodním majetku podnikatele – tam se osvobození neuplatní.

Lhůty pro podání daňového přiznání:

• v listinné podobě: do 1. 4. následujícího zdaňovacího období,
• elektronicky: do 2. 5. 
• přes daňového poradce: do 1. 7. 

Potřebujete poradit s daní při prodeji nemovitosti? Ozvěte se, rádi poradíme.

Zveřejněno 5.7.2025